套内面积与建筑面积 面积误差如何处理?

实际上工程的建筑面积是在套内面积的基础上加上了每户所占的公摊面积，房屋的价格是由这两部分之和决定的。不少地方的商品房都以建筑面积计价售期房，由于分摊的公用面积计算复杂，缺乏透明度，不少房屋面积误差纠纷由此而产生。所以千万不要小看那么点点的面积，房屋面积真的不是儿戏，出现误差时“多退少补”究竟是按“套内面积”还是“建筑面积”补偿呢?这里小编为大家详细讲解。套内面积套内面积，全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(1)套内使用面积：A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积;C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。(2)套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)，均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。(3)阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;B，挑台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;C，凹阳台按其交战面积(含女儿墙墙体面积)的一半计入建筑面积;D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。建筑面积建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。建筑面积=套内面积+公摊面积，公摊面积：各自的公滩面积就是各自的套内建筑面积与分摊系数之积。用公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，最后得到一个建筑物公用建筑面积分摊系数。(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。面积误差如何处理?【概念理解】套内使用面积：套内使用面积是各房间使用面积的总和。套内建筑面积：套内使用面积、阳台面积及墙体面积总和。公用建筑面积：是指全部公用部分的建筑面积之和，主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积(以水平投影面积计算)，还有每套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。公摊面积：各自的公滩面积就是各自的套内建筑面积与分摊系数之积。用公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，最后得到一个建筑物公用建筑面积分摊系数。建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用部位面积。一、商品房房屋面积差异时的处理购房业主应注意，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。二、套内建筑面积与分摊的共有面积误差购房人还应注意，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积的组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。根据有关规定，商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：(1)共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%)，预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下：面积误差比=实测共用部位分摊建筑面积-预测共用部位分摊建筑面积预测共用部位分摊建筑面积×100%2、预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。3、实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。(2)套内建筑面积增减的处理办法1、套内建筑面积按“按实结算”的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。2、凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。(3)商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按上述办法处理。(4)预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的，从其约定。三、“多退少补”该按什么面积计算?建筑面积变小套内面积变大公摊面积增加导致建筑面积增加，业主不用补钱。按照《房地产转让办法》第四十四条规定，公摊面积增加，业主无需为此补交房款。律师强调：“房屋套内面积与业主有着最密切的关系，因此在套内面积减少、建筑面积增加的情况下，要求业主承担补交房款的责任，与公平的法律精神相违背。”建筑面积变大套内面积变小如果房屋的公摊面积增加，业主无需为此补交房款。可见，在房屋套内面积减少、建筑面积增加的情况下，房地产开发商要求业主承担补交购房款的责任的做法，已违背了公平合理的民事法律精神。遇到此类情形时，消费者完全可以依据有关规定，依法维护自身的合法权益。以上就是小编为您介绍的套内面积、建筑面积的相关信息了，希望能够帮助到您。更多关于套内建筑面积的相关资讯，请继续关注土巴兔装修网。

如何计算房屋使用面积？如何测量房屋使用面积？

在购置房子时候，我们会接触到许多的专业名词，包括房屋的使用面积、建筑面积等等，不同的专业名词对应的用途是不一样的，比如在后期具体使用的时候，我们应该参考了解它们的使用面积，一些常见的公摊面积就不可以列入使用面积的范畴以内。除此之外，在拟定合同的时候，也应该尤其注意这方面的数字，避免被一些无良的房地产商欺骗，导致难以估量的损失和麻烦问题，今天为大家举例的就是这方面的信息了。一、如何计算房屋使用面积房屋的使用面积=建筑面积-公摊面积-套内墙体面积。房屋使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和;(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积;(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。一般在房产证上载明的是房屋的建筑面积。公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。有共用墙体和非共用墙体两种。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体(非公有墙)按水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、如何测量房屋使用面积获取详细的标准层或自家所在楼层平面图在测量开始，我们必须要拿到详细的住宅平面图，这样测量与计算才会更加准确，这些图纸通常都是由房地产开发商来提供的。在平面图中的主要数据包括：1)各房间的轴线尺寸：就是承重墙或柱的中心线之间的尺寸。2)外墙的总尺寸：就是计两道尺寸线。3)各房间的使用面积实地测量套内使用面积一般在开始测量时，为了保证测量的准确性，测量时要注意使测量位置距地面高1—1.2米。使用面积的测算，对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2～3cm(具体图纸中应标注)。测量位置在距地面1～1.2米高处，对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360-20-2.5×2=335cm。据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm。尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。由此可以得知和房屋公摊面积或者是房屋建筑面积有所区别的是，房屋使用面积顾名思义就是消费者朋友们在具体居住的过程。表现出来的面积，它们是真正为我们所用的实际面积，除此之外，房屋的使用面积决定因素还有很多，有兴趣的朋友可以参考上文进行了解，在必要的时候也可以选择合适的工具，自己动手进行测量。