商品房预售许可证办理条件以及办理流程

商品房预售制度是商品房买卖市场的一种销售形式，就目前而言，商品房预售已经成为了我国商品房销售的主要途径了。所谓的商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。那么，商品房预售许可证办理条件以及办理流程呢?商品房预售(期房交易)不同于商品房销售(现房交易)，因其不可预知性导致商品房预售过程中会出现现房销售中所不存在的风险点，例如交易地位不公平、销售方式不规范等，而这些风险点最终都归于承购人一方承担。因此国家出台了相应的法律法规对商品房预售予以规制，而商品房预售许可证正是其中之一，也是最为重要的规制要件。所谓的商品房预售许可证也就是开发商在预售商品房时所需要办理的相应主管部门的预售行政许可。商品房预售许可证产生的法律依据主要为《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条;《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条;《浙江省房地产开发管理条例》第二十五条;《商品房销售管理办法》第六条;《城市商品房预售管理办法》第六条等相关法律。上述法律法规都指向一点，即对于需要进行预售的商品房，应当按照法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售许可;经行政主管部门审核核准预售许可之后，开发商才可以对外公开预售商品房。笔者现将杭州地区办理商品房预售许可的相关条件及程序罗列于后，以供参考。一、商品房预售许可证的核准条件我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：(一)、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;(五)、房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。在具备了上述条件之后，开发商才可以向房产主管行政部门提出预售许可申请。可以说，针对期房的不可预知性，相关部门已经出台了法律法规对预售条件予以限制，通过法律法规的强制性规范来减少期房购买人的风险。二、申请商品房预售许可证所需要的材料在房地产开发企业具备了申请商品房预售许可证之后，开发商可以向当地的房产主管行政部门递交申请表和申请所需随附材料，随附材料大多为证明开发商所要申请人的商品房已经具备预售条件的资料，具体由各地的房地产管理局确定所需材料。杭州市房产管理局明确申请商品房预售许可证所需材料为以下19项内容：1、商品房预售许可申请表(原件);2、营业执照正本和副本(复印件);3、房地产开发资质证书正本和副本(复印件);4、申请项目计划文件(复印件);5、项目设计批复(复印件);6、建设用地规划许可证(复印件);7、土地出让合同或建设用地批准书(复印件);;8、土地使用证(原件及复印件);9、建筑工程施工许可证(原件及复印件);10、建筑工程规划许可证及附件附图(原件及复印件);11、建筑总平面图(复印件);12、标准地名批准使用证(复印件);13、银行同意抵押土地在建商品房预售的函(原件);14、银行出具预售款监督方案(原件);15、工程形象进度鉴证单(原件);16、物业用房缴交确认单(原件);17、拆迁安置情况说明(原件);18、拆迁安置用房核查登记表(原件);19、房号清单。(以上资料均为一份)上述19项为杭州市房产管理局所列明的申请材料，其中2-3项为对开发商进行房产开发资质审查;4-11项为对申请预售房屋的建设及用地手续是否完备情况进行复核;如果开发商在开发过程中将土地使用权抵押给银行的，需要有第13项材料。第14项银行出具预收款监督方案源于《房地产管理法》第四十五条的规定，“商品房预售所得款项必须用于有关工程建设。”根据上述规定，中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局近期联合下发了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，规定批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户;未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》;商品房预售资金使用实行封闭式管理，开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请;商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。该暂行办法于2010年11月1日起实施。工程形象进度单的审核是为了确定工程的施工进度是否已经具备相应预售条件，三、申请商品房预售许可证的流程房地产开发企业在具备相关条件及持有相关完整的资料之后，就可以向杭州市房地产管理局市场管理处提交许可申请，市场处工作人员接受申请后会对相关资料进行初审，在初审通过之后相关资料送市场管理处处长复审。在复审通过之后，相关资料送分管副局长审批。经审查申请人的申请符合许可条件的，由审核人员制作许可证书并通知申请人领取商品房预售许可证;如果经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定，申请人若对决定不服，可以依据行政许可法提请行政复议或是行政诉讼。该行政许可会在5个工作日作出，并公示3天。开发商在领取许可证后就可以组织开展商品房预售工作。四、如何查询商品房预售许可证1、打开浏览器，在百度搜索的地址栏输入“南宁市住房保障和房产管理局”，单击“百度搜索”。2、在搜索弹出的结果中，选择“南宁市住房保障和房产管理局--官网”。3、进入“南宁市住房保障和房产管理局”后，找到“网上服务大厅”模块，单击“商品房预售信息查询”。4、在弹出的页面中，出现搜索栏，可按“预售证号”、“公司名称”、“项目名称”、“项目坐落”、“城区”几大类进行搜索。5、选择按“项目名称”进行查询，在搜索栏输入项目名称，如：时代茗城，单击“确定”。6、出现查询的信息。以上就是有关商品房预售许可证的相关内容，希望能对大家有所帮助！

没有预售证的房子能买吗

越来越多的人会在生活中买房，这从房地产市场非常热络就可见一斑，房子的价格也在不断的上涨中，它也成为民众最心仪的投资对象之一。很多房子还在建造阶段就已经开售了，房子要售卖，必须要拿齐五证，有些房子就缺了预售证，而其他的证件都是齐全的。那么，没有预售证的房子能买吗?一套房子的价格几十万、几百万，很多人不敢冒险。没有预售证的房子能买吗?最好别买，存在一定风险：1、签订【商品房买卖合同】无法律效应根据《中华人民共和国合同法》可知，“违反法律、行政法规的强制性规定”下签约的合同均是部合法的，所以开发商在没有《房屋预售许可证》的情况下出售房屋属于违法违规行为，从而和同也不具备法律效应;2.谨防开发商“偷梁换柱”购房者购房时无法确认所购买的房屋是否属于预售范围内的房子。特别是期房小区，楼栋、楼层、单元、房号等，更是没有办法确认，所以可能会发生购买的楼栋发生变化，购买到超出规划的楼层等现象;3.开发商“一房多卖”《商品房预售许可证》要求初始登记购房者姓名要和最后的产权证相互对照，进行有效网签备案，以及购房款会进入合法的资金监管账户，可以保证购房者的权益不受欺诈。如果购房者和所购的房屋不能通过合法的程序进行捆绑、保护，资金来源不收监管，某些开发商可能利用这个空子进行一房多卖!4.无法办理按揭手续在没有《商品房预售许可证》的情况下，购房者无法办理按揭手续，不能通过按揭方式支付房款。如果购房者通过某种渠道贷款购买了无预售许可证的商品房，一旦该公司违约，购房者不但没有房子，还要向银行还款，否则还要向银行承担违约责任。5.无法办理房屋产权如没有《商品房预售许可证》，开发商是无法办理竣工验收手续的。没有《商品房预售许可证》就无法办理备案登记，购房者所购商品房就无法在房屋登记部门办理产权证。就算是交房入住了，也依然无法办理产权。6.工程烂尾某些开发商无法取得《商品房预售许可证》的原因可能就是工程进度不达标，在这种情况下，开发商通常会降低价格，吸引购房者并收取一定的认购金或者首付，等拿到预售许可证再与购房者签订房屋买卖合同。但是，一旦工程因为资金断裂等问题而被迫停工，那么购房者就很容易陷入钱房两空的局面。另外也有可能是建筑有违规之处，导致开发商无法取得《商品房预售许可证》，这种情况很难解决，最终导致就断交了房，也无法办理房产证。7.无法取得土地使用权证书即使有合规的建设规划和施工计划，但还是没有取得《商品房预售许可证》，可能是开发商没有办理国有土地使用权出让手续。遇到这种请况，只有当开发商缴纳了全部国有土地使用权出让金，才能获得国有土地使用权证书，若开发商不缴齐出让金，即使你买了房住进去了，也无法办理房产证。8.房子可能随时被拆除如果开发商是在集体用地上建房，却没有办理土地征用手续，也是无法取得《商品房预售许可证》的，这时所购买的房子就是所谓的“小产权房”。小产权房属于违规建筑，如果工程建设手续无法补办，该房则会面临被拆除的风险，而且还不能得到相应补偿。没有预售证的房子能买吗?综上所述，没有预售证的房子建议大家最好不要去买，要是去购买可能会给自己带来各种各样的风险，让自己蒙受损失。当然要是你觉得该房的房地产开发商值得信赖属于大型的房地产开发商，不担心它的预售证不下来，那么你也是可以去购买这套房子。只是提醒大家，要是没有预售证的话会给日后办理房产证带来影响。