房屋买卖合同无效有哪些情况介绍

房屋买卖的时候是需要签订合同的，签订了房屋买卖合同就可以交房，但是有些时候会存在一些其他情况，会让我们签订的房屋买卖合同无效。大家知道哪些情况会让我们签订的买卖合同无效吗?比较常见，也比较简单的一种情况就是我们在新订合同的时候没有告知对方一些必须要告知的事情，导致了双方利益的损失。下面小编来为大家分享一下房屋买卖合同无效的几种情况。房屋买卖合同无效的几种情况(一)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，买卖合同无效。无民事能力人一般是指未满十岁的儿童、精神病人;(二)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。限制行为能力人主要指年满十岁未满十八岁的未成年人以及不能完全辨认自己行为后果的人。(三)一方欺诈另一方所签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以捏造事实隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。这里的事实真相应指有关房屋权属等信息，而不是有关房屋情况的所有信息;(四)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同;(五)乘人之危签订的房屋买卖合同。是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。(六)房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的合同;(七)买卖权属有争议的房屋。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效;(八)未经其他共有人同意，擅自处分其他共有人财产权利的房屋买卖合同;共有房屋的出售应当经过所有共有人签字一致同意，否则买卖合同无效。现实交易中，有的共有房屋其共有人名称会记载于房屋所有权证上，让所有的共有权人签字好办。但是对于那些并未在所有权证上记载全部所有人的房屋即隐名共有房屋怎么办，买房人可以通过由卖方在房屋买卖合同中承诺无其他共有人的方式保护自己的交易安全。以上这几种情况就意味着房屋买卖合同无效，必须终止交易，而且是受法律保护的。当我们在签订买卖合同的时候，如果自己的利益受到了威胁，并且不能很好地完成合同上的内容，那么就可以提出终止这份合同，这份合同在法律上是不产生任何效力的。为了避免出现房屋买卖合同无效，我们最好在签订房屋买卖合同之前就了解好情况。当房屋买卖合同无效的时候，我们也需要掌握一定的情况去维护自己的自身利益。

房屋买卖违约金怎么算？房屋买卖应注意事项

现在买房已经成为了我们人生必不可少的一个环节了，但是由于房价的高速增长和人们过低的收入，买房已经成为了很多人的一块心病。在买房的过程当中有的人选择买了新房，而有的人却选择买了二手房。买房是我们人生当中的一件大事，所以我们在购买的时候一定要小心。很多人在买卖房屋的过程当中出现了违约的情况。那么大家知道房屋买卖违约金怎么计算呢?房屋买卖违约金怎么算?房产交易合同约定的违约金不能超过造成损失的百分之三十，否则，法院不会支持的。《合同法》解释(二)第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。房屋买卖应注意事项(1)买卖双方购房违约金必须约定明确，有必要的时候需要以"补充协议"的形式出现。由于目前房价变化大，有些业主为了能够将房产更高价出售，选择毁约，因此为了保护买方的权益不受损害，应在签订房屋买卖合同时明确说明。(2)购房者需尤其明白一个常识：直系亲属并非业主的当然委托代理人。相关专家介绍说，在他们公司销售的部分二手房屋买卖案例中就有这样的真实案例：妻子拿着房本进行房屋出售，而购房者认为户主的妻子理应可以代理，于是签订相关合同，支付了房款，结果到较后户主并不承认该行为，导致购房者损失惨重。(3)付款时间，房屋交付时间需约定明确。买卖双方都可在签订合同后明确其相应义务的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的话，一方可依据相应条款要求对方承担违约责任;而中介公司作为居间人，在买卖双方就上述问题产生纠纷时，可通过合同明确约定的相应时间对纠纷进行调解。若未明确约定相应时间，出现纠纷后，再让双方达成一致，比较困难。付款时间、房屋交付时间约定明确，买卖双方履行其义务有了明确的期限，即使出现纠纷，也可知道是何方的责任。(4)非常有必要记录并保留双方的有效联系地址。专家介绍说，在二手房屋买卖合同签订后，以下情况时有发生：合同签订后，购买人的购买意愿转变，不愿继续履行合同，与之联系，其人已不知踪影。想要走法律程序，因不知买家去向，无法追讨。房屋过户后，业主收到尾款，未做物业交验或未做土地使用权的转移，就拿钱走人，找不到了。(5)仔细审查代理人代理权限的重要性。在二手房屋的买卖过程中曾经遇到过因为代理人代理权限审查不清而导致影响合同效力的。首先，要看有无代理时限，若委托书已超过代理时限，则需要其重新提交委托书;其次，看代理权限，看代理人是否有权力处理房屋买卖合同相关事宜。(6)在二手房屋的买卖过程中，买卖双方都要了解一个很重要的细节,定(订)金;不能超过交易总价款额的20%，否则超过部分也是不能适用定金罚则的，是无效的。通过小编的详细介绍之后，关于房屋买卖违约金的计算方法以及买卖房屋的一些注意事项大家都应该有了相应的了解了吧!这些知识是非常值得大家去了解的，因为我们大多数人都会最近买房或者是卖房，知道了这些情况之后就会避免我们很多的损失。小编在这里提醒大家以后在买房的时候一定要买一些手续齐全的房屋，这样的话大家的所有者权利就有了很好的保障。