上海高得房率含猫腻？高真的高吗？

最近这几天有很多网友对我们的上海装修网小编反映道，按照现在各自的楼盘的户型图，分别将居室的客厅、主卧、次卧、客卧、玄关、厨房、卫生间、阳台相加计算出使用面积，再除以建筑面积，得出来最低只有62%的得房率。而现在住宅公布的得房率都在70%以上。上海楼盘专家称：在一般的情况下纯板楼得房率最高，其中就能够接近到80%，板塔混合的住宅楼通常为75%左右，纯塔楼在73%左右。对于那一些上海居民购买自住房的人来说，这中间近10个百分点的差额，将会直接影响到十几万元的房款是否蒸发。按照上海装修论坛网友算法，同一上海房产开发商在不同项目上提供的另外8种户型，没有一个达到70%，只有一种两居室户型的得房率为71%。上海房地产专家表示，上海房产开发商所说的得房率是指建筑面积减去公摊面积，再除以建筑面积得出的数据。建筑面积减去公摊面积得到的是套内建筑面积，而非市民测算的套，刨去建筑内墙外墙以外、能够铺设地毯、可供使用的面积。但实际得房率的算法，则是要将这些墙所占的面积计算在套内建筑面积以内。在2014年的1-5月，上海市套型建筑面积在144平方米以下的商品住宅销售面积占比近九成。其中，90平方米以下的商品住宅销售336.31万平方米，增长16%;90-144平方米的商品住宅销售204.29万平方米，下降26.2%据业内分析报告，5月份，一线城市新建商品住宅成交均价为23072元/平方米，环比上涨3.7%，同比上涨10.6%。可见，5月份市场成交价格并未出现明显下跌。在一线城市中，上海、广州涨幅最明显。近日绿城却以“20周年，感恩回馈老业主”名义，向老业主赠送总金额价值达300亿元的优居优享卡，此举被认为有“变相”降价的嫌疑。据业内人士分析，对以高端项目为主的绿城来说，这些面值可能连一个点的折扣都不到。"高得房率不难找"、"得房率80%-90%"、"得房率百分百你懂的"等等字眼屡现开发商各种项目广告中。开发商赚钱的思路不一样，有些不想做太多社区用房，就会把这部分面积控制在最低限度，会所、休闲等空间也不会考虑，最终这个楼盘虽然符合规范，得房率也高，但是没什么品质、档次不高。在市场冷淡时期，房产开发商通常难以销售的项目用“高得房率”“特价房(论坛)”当作噱头拿出来销售，既可以吸引人气，也可以将手中难卖的房子卖出去。房屋使用率并非越高越好房屋使用率又称得房率，就是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。从通常的情况来说来说，房屋得房率普遍在78%~80%。住宅使用率最高的有98%，独栋别墅(论坛)是100%，低的时候也有到72%~73%。40、50年产权房的得房率就很低，甚至低至55%。有的小区，不同楼的得房率是不一样的，但是同一栋楼得房率是一样的。有相关人士称，得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等，如果得房率特别高，只能说明房屋的配套不太好。得房率多高最合适，这没有固定的标准，主要涉及两个重要的方面：小区内的配套公用设施以及套型本身。业内人士提到，小区配套在地块开发的时候有规划控制文本，这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率(如社区用房、物业用房、物业经营用房等)，开发商在应对这个比率的时候有自己的对策，有些开发商想开发一个档次高、配套齐、舒适的小区，就会做比较大的会所、休闲等公用的建筑，这些面积肯定超过规划控制的低限，最终这个小区总的住宅面积占的比率可能会略低一些，公摊的会高一些，但是小区整体档次高了、品质提升了，一样是好楼盘。得房率计算方法套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

公摊面积包括哪些，高层得房率怎么算？

现在虽然有房价调控政策不断出台，但是房价依然是高居不下，特别是北上广深这四大城市，不过，人们对购房的热情也并没有被房价所退却，“得房率”这个词对于想要购房的你们一定不陌生吧，一些不了解的朋友被房地产忽悠，而忽略了得房率的问题。得房率的大小是直接关系到购房者的利益，同时得房率也是衡量着套型是否优秀的指标之一。计算得房率先要了解一下高层住宅建筑公摊面积包括哪些呢?不同楼盘公摊面积所占比例不同，影响因素很多。比如说，建筑形态是板楼还是塔楼，电梯等配套设施多寡等等。一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。其中最主要的区别是，建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位，但容积率低不节约土地。而塔楼结构可实现一梯多户高容积率。得房率通常仅为75%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。因此，如果公摊面积大，房价比其他楼盘肯定要低一些。高层住宅建筑公摊面积建筑物公摊面积一般包括楼梯、门厅、电梯间等公共部位，以及墙体等建筑本身。有的开发商为了扩大使用面积，不惜违规缩小公摊，比如说调高楼体的斜度，减少电梯数量。如今房屋得房率普遍提高，二三十层的高层住宅约在75%左右，1/4的面积用于公摊和建筑本身。多层住宅的话，至少能达到80%以上。多层高层得房率如何算得房率指的是可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。得房率=套内建筑面积/销售面积*100%根据上面我们知道了得房率是购房中一个比较重要的指标，不要以为得房率越高就是越好，得房率越高，代表你的套房占地面积达，但是公共面积就相对减少，例如没有电梯通道等公共设施，住久了就会感觉到压抑，觉得不方面等等的题出现，所以得房率不宜太低也不宜太高，适中就可以了。得房率是80%是一个比较理想。大家在购房的时候一定要问清楚售楼人员，得房率等问题。