使用权房出售 让住宅更安心

发布时间：2024-11-15

    使用权房可谓是专业名词了，不学法律的人对这一点还是相当模糊的。我们要知道，土地使用年限和产权，当您买了使用权房子后，他们则是相同的。拥有产权的人，是不可以收回您的房产的。当今世界我们会面临老房的拆迁，可您的使用权还有用完，您将会得到一笔可观的拆迁费用。当然，很多人不愿意拆迁，就会出现上百人阻拦拆迁队的宏大场面。小编也是见过市面的，这种场面并不稀奇。

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人(公房承租人)在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。与有产权的二手房相比，使用权房更有价格优势，在品质相仿的情况下，二者价格相差至少几万元钱，多则十几万元。另外，对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权的房子也很有诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者可享受参加房改，并继承等优惠措施。据链家·宝业成交数据显示，自《通知》出台以来，使用权房交易逐渐活跃，有的购房者指定要购买使用权房子，使2004年一季度北京市的交易量呈现上升趋势。众所周知，购买产权房期待增值，是通过整个房地产市场的大势上涨或不动产对应货币贬值而实现的。但使用权房，是通过所买房屋下面附着的土地，有朝一日在政府改变原有用途或转让使用权的过程中实现增值。换言之，就是将来动拆迁获得的补偿能够超过购房时的投入。为此，在考虑出手购买使用权房时，必须为自己投入买房的资金，预留略高于银行存款利息收益的空间。

      那么，如何预留增值的空间呢？可以先了解该房所在地区当前的动拆迁政策，着重了解货币化动迁的标准：如以“砖头”(面积)为主要计量标准的，每平方米补偿单价是多少；以“人头”(居住人口)为主要计量标准的，人均可获多少动迁补偿。了解了这方面的信息后，再按每年5%保值增值为自己预留空间，如某房16平方米，该区当前的货币化动迁标准为每平方米1.8万元，大约可得补偿28.8万元，预计5年左右有望动拆迁，那么，可以出资的上限是21.6万元。

 如果“一不小心成了房东”，那就要事先预算出租可获得不低于3%的年收益率。与投资产权房相比，使用权房何时会动拆迁，有没有动拆迁的可能，是一种最大的变数，这种变数也就有可能转换成一种“套牢”的风险。因此，除了以上对使用权房的估价、预留增值空间外，还要有对一旦遭遇动迁“没有时间表”的承受能力。这可以通过测算“一不小心成房东”后的投资收益。首先，要了解该使用权房所处地段的租赁房行情，只要不低于3%的年收益率，就可以考虑出手。

    使用权房的可观效益是不可比拟的，使用权、收益权、处置权和占有权当中，小编知道最重要的则是收益权和处置权。当您的使用权未达到时间，便要受到拆迁，那么拆迁费受益的人是房主以及房主的亲属。有关单位也会将使用权房当初的主人安排进入新房，只要加点钱，没有什么是不可以的。小编告诉您，拆迁并不代表无家可归呢！一切都会好起来的。