物业税税率 物业税税负和税率计算方式

所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护;然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯;有的称“财产税”，如德国、美国、智利等;有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。物业税的税负物业税税负由两个因素决定，一个是评税价值，另一个是税率。以往社会各界对物业税税负的关注.基本集中在税率高低的讨论上，而没有考虑评税价值的高低，这是具有片面性的。税率高低只是反映税负高低的一个方面，计税依据的界定也是衡量税负高低的重要方面。譬如，我国现行房产税的税率为1.2%，但是计税依据却是房产原值的一定比例。例如北京市确定为房产原值的70%，则房产税的税负仅是房产原值的0.84%。物业税税率计算方式以下是税率各个因素的计算方式。一、房产税的税率算法：按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为1.2%;从租计征的税率为12%。二、房产税的计税依据：房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。细分如下：房产的计税余值，按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据，所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额，这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。租金收入：按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。

物业税空转多年 将触动谁的利益？

据《财经国家周刊》报道，自从传出"物业税空转范围将扩大、步幅将加快"的消息后，这一关系国计民生的话题再次引发各方热议。耐人寻味的是，在某些试点城市，甚至地方财税部门的工作人员，都不知道自己已经"被空转"了多年。物业税改革被各方寄予诸多期望：学术界希望以其为契机，推动财税制度、土地管理、政府职能等诸多方面的改革;老百姓也希望知道不同的制度安排，对自身长远福利有何影响。正因如此，我们有理由问：物业税空转到底转了什么?六七年下来，有哪些经验和结论?下一步的推进方向是什么?首先，物业税成功的关键在于管理的质量，包括产权确认登记、财产价值评估以及税收征管能力三个方面。现在看来，大部分试点地区还停留在评估的技术操练阶段：主要是从合并经营性房产的税费这一最简单的突破口入手，重新调整计税口径、估计税率，换一套计算方法。这方面技术层面的引进移植相对简单，可是没有全面准确的财产信息，没有统一的数据平台，所谓"空转"不过是无源之水，相应试点城市有无推进这类基础性的制度建设尚存疑问，而对于税收征管环节，是否考虑过与个人所得税体系相衔接，通过折抵扣除等方式降低总体负担，至于自住用财产差别对待、累进税率结构、豁免与优惠等政策工具的引入，能否保证它们的公平实施，如何衔接新旧体制，目前有无具体的思路?这一系列待解的问题，都指向一个事实：对于当前物业税空转试点城市缺乏系统性考评和验收，实验数据指导性价值不高。其次，我们更关心参与各方有无探索和解决问题的激励。举例来说，土地部门掌管地籍系统，而房屋统计数据又在住建部门，空转试点城市两方是如何协调的，有无进展?财政部门目前手握丰厚土地出让金，其推行物业税改革有无激励，或者说有无阻碍?而税务作为收钱而不是发钱的部门，由其主导的空转，在寻求相关方配合时会不会不受待见?其自身在现实而繁重的收税指标之外，又投入了多少人力、资源去试点"空转"?如果"空而不转"的症结更多地是卡在这些方面，显然需要上级机构对运转机制重新谋划设计，而不仅仅是简单地扩大空转范围。物业税控制三大问题待解关于物业税的官方表述，要追溯到中共十六届三中全会通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，《决定》提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。2006年开始，北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区的征税机关对物业税进行“空转”试点，2008年试点城市数量进一步增加到10个。空转是指虚拟意义上的征收，没有实际资金参与，但一切步骤和真实征税流程相同，由地方税务部门和国土资源管理部门共同参与。据国税总局有关人士透露，“空转试点为开征物业税积累了经验，取得了一些技术上的突破，但更主要的作用是发现问题。”国务院发展研究中心专家倪红日所在的房地产税费改革课题组，针对前期物业税“空转”试点过程中出现的情况，总结出三大障碍：首先是评估能力的制约。倪红日表示，物业税将以不动产的市场现价为征税的税基，因此，高效的批量评估技术的运用，是获取所有应税不动产市场现值的基础。这就要求征税机关具备相应的评估能力。但目前主要问题是，如果各城市普遍推开物业税，一方面需要一大批评估技术人员，另一方面开展评估还需要采集样本数据，也需要人力与物力的投入。因此，如果想全面开征物业税，全面完成所有应税不动产的评估，至少需要几年的准备时间。其次是纳税人的抵触。倪红日认为，对居民而言，物业税是新增的一种新税，但没有减少其他的税。舆论之所以支持物业税，是基于物业税是一种调节贫富差距的工具，有利于抑制房地产投机，但并不代表大部分纳税人认为自己应该缴纳物业税。我国纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税。第三是税务机关征收能力的制约。目前我国税务机关征税主要是针对法人，对个体工商户采取定额税的方式，个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税，则意味着税务机关要面对千家万户的居民，如何高效地征收，将是对税务机关的一大挑战。物业税空转了六年多，到底转了些什么?外界对真实情况几乎一无所知。公众所看到的，只是一些媒体在"空炒"。如果承担证明责任的一方不能做出有效解释，那么迄今为止的物业税空转，看上去更像是单纯以评估为主、为新辟税种而进行的技术性操练。这样，不仅财税部门自身在其成本收益考量下缺乏激励推进，也难以获得广泛的社会认同和支持。