二手房营业税计算方法以及介绍

发布时间：2024-09-26

虽然每时每刻都有新的楼盘推出，但是在我们的房产交易市场上，二手房乃至多手房所占据的份额依旧无法忽视。因此对于有意向购置或者出售二手房产品的朋友而言，我们需要提前掌握的知识就包括了契税的计算方法、适用条件以及其他的注意事项，由此可以确定最适合自己的方案，避免因为缺乏专业知识导致的损失或者是额外的麻烦。

一、二手房营业税计算方法

二手房交易税费主要包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、契税。城市维护建设税、教育费附加随同营业税一并征免。其中，卖方需要缴纳的税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税。买方需要缴纳的税费是契税和印花税。

1、营业税

根据规定，营业税的税率为5.6%。转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅，或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过2年都需要全额征收营业税。

2、个人所得税

根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为交易总额的1%或两次交易差额的20% 。如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，则可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

3、土地增值税

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，采用30%-60%的四级超率累进税率计算征收。扣除项目包括房地产原价和与转让房地产有关的税费。个人将购买的普通标准住宅再转让的，免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年的(含五年)免征土地增值税;居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。

4、城建税、教育费附加、地方税附加

城建税是营业税的7%;教育费附加是营业税的3%。

5、印花税

所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。房地产证按件贴花5元。

6、契税

按规定契税应由买方缴纳。契税应纳税额根据房屋成交价格和税率计算征收。税率具体规定为：个人购买非普通住房的，按4%税率征收。个人首次购买自用普通住房和经济适用住房的，面积大于90平方米、小于140平方米按3%税率减半征收;大于140平方米的，按3%征收;个人首次购买90平方米及以下普通住房的，按1%税率征收。名下已有住房，再次购买按照3%征收。

7、除了上面介绍的几大税种，在二手房交易中还会产生一些费用，比如评估费(最高为千分之五，买方负担)、登记费(工本费80元共有权证10元，买方负担)以及中介费(买卖双方共同负担)等。

购买二手房时可参照以上规定，核算应缴纳的税费。

上文关于二手房营业税的内容中，不仅仅涉及到了契税的种类，而且还为大家给出了专业详细的计算方法、注意事项。由此便不难能够得知，对于不同类别的二手房，契税的种类以及计算都会有区别，并且这和时间、地域也有联系。所以作为采购者或者是出售者，需要参考的是自己的实际情况，比如地区政策等等，以及应该缴纳的税款，然后才可以下结论。